Bestandsimmobilien als Kapitalanlage
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Maureen Menger23. Januar 2025Das Wichtigste in Kürze
- Bestandsimmobilien bieten eine sofortige Mieteinnahme, schnelle Mietrendite, steuerliche Vorteile und ein Potenzial für Wertsteigerungen.
- Die Bausubstanz, energetische Aspekte sowie der Grundriss und die Raumaufteilung beeinflussen die Werthaltigkeit der Immobilie sowie die langfristige Rentabilität.
- Bestandsimmobilien können günstiger sein als Neubauimmobilien; umfangreiche Renovierungen oder Sanierungen können die Kosten jedoch nachträglich erhöhen.
- Zur Beurteilung der Rentabilität, ist eine genaue Kalkulation der zu erwartenden Ausgaben sowie der potenziellen Einnahmen und Wertentwicklungen unerlässlich.
Definition: Was ist eine Bestandsimmobilie?
Als Bestandsimmobilien werden Immobilien bezeichnet, bei denen keine Baumaßnahmen oder Erschließungen mehr erforderlich sind. Es handelt sich also um ein Gebäude, das bereits genutzt wird oder genutzt wurde und sich in einem bestehenden Zustand befindet. Bestandsimmobilien können sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sein. Der Begriff gibt allerdings keine Auskunft über das Alter, die Ausstattung oder den Sanierungsbedarf einer Immobilie.
Bestandsimmobilie versus Neubau
Der Begriff „Bestandsimmobilie“ wird oft im Gegensatz zu Neubauten oder Projekten verwendet, die sich noch in der Planung oder Bauphase befinden. Bei der Wahl zwischen einer Bestandsimmobilie und einem Neubau als Kapitalanlage geht es vor allem um den Unterschied in der Stabilität und dem Potenzial für Wertsteigerung.
Bestandsimmobilien bieten oft eine schnellere Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen, da sie bereits vermietet sein können. Neubauten hingegen bieten tendenziell niedrigere Instandhaltungskosten und eine höhere Energieeffizienz, was langfristig zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerungen führen kann. Beide Optionen haben unterschiedliche Chancen und Risiken, die je nach Markt und persönlichen Zielen variieren.
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Das sind die Vorteile einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage
Schnelle Mietrendite
Bestandsimmobilien sind in der Regel bereits vermietet oder schnell vermietbar. Anleger können oft sofort mit Mieteinnahmen rechnen, was zu einer stabilen Einkommensquelle führt.
Erprobte Lage
Bestandsimmobilien befinden sich oft in etablierten und gut entwickelten Stadtteilen oder Regionen, in denen die Nachfrage nach Wohnraum bereits hoch ist. Das minimiert das Risiko von Leerständen und sorgt für eine konstante Nachfrage.
Potenzial für Wertsteigerung
Auch ältere Immobilien können durch gezielte Renovierungen oder Modernisierungen an Wert gewinnen. Standortentwicklungen oder städtebauliche Maßnahmen haben positive Auswirkungen auf den Wert der Immobilie.
Steuerliche Vorteile
Bestandsimmobilien bieten steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, vor allem bei Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen. Diese können die steuerliche Belastung des Anlegers verringern.
Restnutzungsgutachten
Ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie erheblich kürzer als die standardisierte Nutzungsdauer, empfiehlt sich die Erstellung eines Restnutzungsgutachtens. Ein solches Gutachten kann eine beschleunigte Abschreibung ermöglichen und dadurch steuerliche Vorteile schaffen. Dies gilt insbesondere für vermietete Immobilien, die älter als 30 Jahre sind und bisher keiner umfassenden Sanierung unterzogen wurden.
Geringere Baukosten
Im Vergleich zu Neubauten fallen bei Bestandsimmobilien niedrigere Baukosten an. Renovierungen oder Modernisierungen sind in vielen Fällen kostengünstiger als der Bau eines neuen Gebäudes.
Erfahrung mit dem Markt
Bestandsimmobilien bieten durch ihre historische Entwicklung und ihre Marktperformance oft ein besseres Gefühl für das langfristige Wertpotenzial. Käufer können auf Daten und Erfahrungen zurückgreifen.
Worauf sollten Käufer einer Bestandsimmobilie achten?
Standort und Umgebung
Eine Immobilie in einer begehrten Lage mit stabiler oder wachsender Nachfrage sichert nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern reduziert auch das Risiko von Leerständen. Faktoren wie Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen und Freizeitmöglichkeiten erhöhen die Nachfrage.
Bausubstanz und Zustand der Immobilie
Die Bausubstanz beeinflusst die Werthaltigkeit der Immobilie, den Instandhaltungsaufwand und die langfristige Rentabilität. Eine solide Bausubstanz, die aus hochwertigen Materialien und mit einer langlebigen Bauweise besteht, minimiert zukünftige Reparatur- und Renovierungskosten.
Im Gegensatz dazu können ältere Gebäude mit schlechter Bausubstanz teurer in der Instandhaltung sein und im schlimmsten Fall erhebliche Sanierungsmaßnahmen erfordern, was den Cashflow der Kapitalanlage beeinträchtigen könnte.
Energetische Aspekte
Energetische Aspekte sind zunehmend entscheidender für die Rentabilität einer Bestandsimmobilie. Immobilien mit schlechter Energieeffizienz verursachen höhere Betriebskosten und könnten bei zukünftigen gesetzlichen Vorgaben an Wert verlieren.
Modernisierte, energieeffiziente Gebäude hingegen senken die laufenden Kosten und steigern die Attraktivität für Mieter. Eine gute energetische Ausstattung erhöht somit sowohl die Wertstabilität als auch die langfristige Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage.
Grundriss und Raumaufteilung
Eine durchdachte Raumaufteilung steigert die Attraktivität für potenzielle Mieter.
- Offene, gut belichtete Räume und eine klare Trennung von Wohn- und Funktionsbereichen gelten als besonders attraktiv.
- Eine ungünstige Raumaufteilung, etwa durch zu kleine Zimmer oder unpraktische Anordnung der Räume, kann den Marktwert und die Mieteinnahmen beeinträchtigen.
- Ein flexibler Grundriss, den der Eigentümer bei Bedarf modernisieren oder umgestalten kann, bietet zudem Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen.
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Kosten und Verteuerungsmöglichkeiten von Bestandsimmobilien
Die Kosten einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage setzen sich aus einer Vielzahl von Faktoren zusammen, von den anfänglichen Investitionskosten bis hin zu den laufenden Betriebskosten. Eine genaue Kalkulation der zu erwartenden Ausgaben sowie der potenziellen Einnahmen und Wertentwicklungen ist unerlässlich, um die Rentabilität der Kapitalanlage zu beurteilen.
- Der Kaufpreis hängt von der Lage, Größe, Ausstattung und dem Zustand der Immobilie ab. In begehrten Lagen (z.B. Großstädte, touristische Regionen oder wirtschaftliche Zentren) sind die Kaufpreise beispielsweise tendenziell höher.
- Beim Kauf einer Immobilie fällt in Deutschland eine Grunderwerbsteuer an, die in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch sein kann. In der Regel beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Finanziert der Eigentümer die Immobilie mit Fremdkapital (z.B. durch ein Darlehen), beeinflussen die Zinsen und die Tilgungshöhe die Gesamtkosten.
- Bestandsimmobilien können günstiger sein, erfordern jedoch möglicherweise umfangreiche Renovierungen oder Sanierungen, die zusätzliche Kosten verursachen. Darunter fallen Kosten für die Instandsetzung von Dach, Fenster, Dämmung, Heizungsanlagen, Elektrik und Sanitär.
- Reparaturen, laufende Wartungsarbeiten, Versicherungen, Energiekosten und die Grundsteuer können wiederkehrende finanzielle Belastungen darstellen.
- Wenn ein Makler beim Kauf oder der Vermietung eingeschaltet wird, entstehen hierfür Kosten. Beim Kauf von Immobilien sind Notarkosten sowie die Umprägung im Grundbuch erforderlich.
- Veränderungen im Immobilienmarkt, durch konjunkturelle Schwankungen oder gesetzliche Änderungen (z.B. Mietrecht oder Energieeffizienzanforderungen), können die Rentabilität beeinflussen.
- Eine steigende Inflation kann die Betriebskosten erhöhen (z.B. für Energie, Instandhaltung).
Steuerliche Aspekte von Bestandsimmobilien als Kapitalanlage
Eigentümer haben die Möglichkeit, durch steuerliche Vorteile mit ihrer Immobilie Einsparungen zu erzielen. Vermieter profitieren in größerem Maße von den Steuervorteilen als Eigennutzer.
Was können Vermieter von der Steuer absetzen?
Abschreibungen (AfA)
Vermieter können ihre Immobilie über einen längeren Zeitraum abschreiben. Je nach Baujahr der Immobilie gelten andere Abschreibungssätze.
- Bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, können Vermieter über einen Zeitraum von 40 Jahren jedes Jahr 2,5 Prozent des Kaufpreises abschreiben.
- Bei Gebäuden, die ab 1925 errichtet wurden, erfolgt die Abschreibung über 50 Jahre mit einem Satz von 2 Prozent jährlich.
- Für Gebäude, die ab Januar 2023 fertiggestellt wurden, steigt die Abschreibungsrate auf 3 Prozent pro Jahr.
Die Abschreibung mindert die Steuerlast erheblich, sie gilt jedoch nur für die Gebäudekosten. Grund und Boden sind von der Abschreibung ausgeschlossen.
Käufer können die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren sowie Architektenhonorare nicht direkt abschreiben oder als Werbungskosten absetzen. Sie sind jedoch Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie und fließen somit in die Berechnung der Abschreibung (AfA) ein. Diese Kosten werden indirekt über die jährliche Abschreibung berücksichtigt, da sie den Gesamtwert der Immobilie erhöhen, den ein Eigentümer über die Jahre abschreibt.
Kreditzinsen und Grundsteuer
Käufer können die Kreditzinsen, die im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage anfallen, steuerlich geltend machen. Die erhöhten Darlehenszinsen werden bei Kapitalanlage-Immobilien somit durch die steuerliche Abschreibung teilweise ausgeglichen.
Bei der Vermietung einer Immobilie können Eigentümer die Grundsteuer entweder von der Steuer absetzen oder die Kosten auf den Mieter umlegen.
Hausnebenkosten und Hausgeld
Vermieter müssen Nebenkosten, die sie auf den Mieter umlegen, in der Regel als Einkünfte versteuern. Allerdings können sie die Hausnebenkosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten bei der Vermietung einer Immobilie absetzen.
Das Hausgeld wird nur dann steuerlich berücksichtigt, wenn es für Kosten verwendet wird, die mit der Vermietung der Immobilie in Verbindung stehen. Wenn das Hausgeld beispielsweise auch private Nutzungskosten oder Rücklagen umfasst, sind diese nicht steuerlich absetzbar.
Kosten für Inventar
Bei möblierten Wohnungen können Vermieter die Kosten für das erworbene Inventar in voller Höhe von der Steuer absetzen. Allerdings gibt es Unterschiede in der Behandlung der Abschreibung, die sich nach dem Wert des Inventars richten:
- Eigentümer können Inventarkosten unter 800 Euro (netto) direkt in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.
- Liegt der Wert des Inventars über 800 Euro (netto), muss der Eigentümer das Inventar über mehrere Jahre hinweg abschreiben, da es sich dann um abnutzbares Wirtschaftsgut handelt. Die Abschreibung erfolgt in der Regel über fünf Jahre (lineare Abschreibung).
- Vermieter können Einbauküchen in der Regel über eine Abschreibungsdauer von 10 Jahren steuerlich geltend machen.
Weitere absetzbare Kosten
Weitere absetzbare Kosten sind:
- Reparatur- und Renovierungskosten (unter Einhaltung bestimmter steuerlicher Regeln)
- Kosten, die für die Suche eines neuen Mieters anfallen,
- mögliche Büro- und Fahrtkosten
- Anwaltsgebühren und Prozesskosten, insofern diese im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind sowie
- Beiträge für Mitgliedschaften in Verbänden
Beispielrechnung Bestandsimmobilie als Kapitalanlage
Beachten Sie: Das Rechenbeispiel ist stark vereinfacht und soll nur zur Orientierung dienen. Lassen Sie sich die Kosten eines Immobilienkaufs von unseren Experten für Ihren individuellen Fall durchrechnen.
Gerne beraten wir Sie auch zu anderen Immobilien
Sie sollten vor Kauf überlegen, in welche Art von Immobilie als Kapitalanlage Sie investieren möchten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Kriterien einzelner Immobilienarten:
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