In den letzten Jahren erreichten die Bauzinsen ein Rekordtief – zur Freude der Kreditnehmer. Die Entwicklung zeigt, dass die Zinsen für Baufinanzierungen in den vergangenen 40 Jahren noch nie so niedrig waren wie in den letzten Jahren. In der ersten Jahreshälfte 2022 wendete sich das Blatt: Seitdem treiben die hohe Inflation und die straffe Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Baufinanzierungszinsen gewaltig nach oben – mit Folgen: Von Anfang 2022 bis Ende Mai haben sich die Bauzinsen verdreifacht, Stand heute (Oktober 2022) sogar vervierfacht.
Ein Ende des Zinsanstiegs ist nicht in Sicht. Die Leidtragenden: Eigennutzer, die sich mit einem eigenen Haus ihre Wohnträume erfüllen wollten. Wie die Entwicklung der Leitzinsen bis heute verlief und wie sich die Auswirkungen des Zinsanstiegs bei Eigenheimbesitzern und Kapitalanlegern bemerkbar machen, lesen Sie im Folgenden.
Zinsanstieg: die aktuelle Entwicklung der Zinsen
Seit Anfang 2022 beobachten wir den starken Anstieg der Baufinanzierungszinsen mit Besorgnis. Derzeit (Stand Oktober 2022) betragen sie, abhängig von der Höhe des Kreditrahmens und des eingebrachten Eigenkapitals, im Durchschnitt rund 4 Prozent effektiv. Dabei bestehen je nach Zinsbindungsfrist wenig Unterschiede. Der Anstieg ist weitgehend unabhängig von der Laufzeit der Kredite.
Auch in der zweiten Jahreshälfte zeigt sich bei den Bauzinsen nach Experten eine Tendenz: weiter steigend. „Die aktuelle Zinsentwicklung ist leider weiter steigend“, prognostiziert auch Jasmin Demand, Immobilien-Expertin der von Buddenbrock Unternehmensgruppe, und fügt hinzu: „Wir haben in den letzten Monaten einen starken Anstieg der Darlehenszinsen verzeichnet. Die Dynamik hat ein Stück weit nachgelassen. In der Hochphase war es ein Unterschied, ob die Kunden abends ihre finanzierungsrelevanten Unterlagen den Finanzierungsspezialisten zur Verfügung gestellt haben oder erst am nächsten Morgen. Zu diesem Zeitpunkt kam es meistens schon wieder zu steigenden Zinsen.“
Die Auswirkungen des Zinsanstiegs: 20 turbulente Jahre
Fakt ist: Die vergangenen 20 Jahre gehören zu den turbulentesten im vergangenen Jahrhundert. Einen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes haben nicht nur die jeweiligen Kreditinstitute, die wichtige Kriterien wie den Anteil des Eigenkapitals, das Einkommen des zukünftigen Immobilienbesitzers und seine Sicherheiten abwägen. Der aktuelle Leitzins der EZB ist viel entscheidender als die persönlichen Faktoren der Banken. Dabei ist der Leitzins ein von der Zentralbank im Rahmen ihrer Geldpolitik festgelegter Zinssatz. Er definiert, wie viel Zinsen die Banken bezahlen müssen, wenn sie sich Geld bei der Zentralbank leihen.
Ein Blick in die Entwicklung zeigt, dass sich die Zinsen von 2000 bis 2006 durchwegs unter zwei Prozent bewegten. Von 2006 bis 2011 konnte man einen Anstieg der Zinsen bis zu einem Wert von über fünf Prozent beobachten. Im November 2011 fielen sie auf knapp unter vier Prozent. Im Laufe des Jahres 2014 wiederum erreichte er fast die Nullgrenze. Seitdem lagen die Zinsen auf einem gleichbleibenden Niveau.
Diese Zinsentwicklung der vergangenen Jahre brachte Vorteile für Kreditnehmer, aber Nachteile für Sparer. Zusammengefasst hat die EZB die Zinsen, abgesehen von der kleinen Unterbrechung im Jahr 2011, immer weiter gesenkt. Mit dem Beginn der Corona-Krise im Jahr 2019 und dem einsetzenden Ukrainekrieg im Jahr 2022 kam die Weltwirtschaft aus dem Gleichgewicht.
Um die Inflationsrate auf einem stabilen Niveau zu halten, entschied der EZB-Rat, die Leitzinsen zunächst am 27. Juli 2022 auf 0,5 Prozent anzuheben. In der jüngsten Sitzung am 8. September 2022 wurden die drei Leitzinsen um jeweils 0,75 Prozentpunkte aufgestockt. Bereits im Mai 2022 hob die amerikanische Zentralbank Fed die Zinsen um 0,5 Prozent an. Im Juni, Juli und Ende September 2022 folgten drei weitere Zinsschritte, bei denen der Leitzins jeweils um 0,75 Prozentpunkte stieg.
Ein historischer Vergleich: die Zinssätze von 1990, 1991 und 1992
Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen aber selbst heute noch günstig. Kreditnehmer mussten in der ersten Jahreshälfte der 1990er Jahre einen Zinssatz von neun Prozent und mehr für die Finanzierung einer Immobilie zahlen. Ihren Höchststand erreichten die Zinsen mit rund elf Prozent in den Jahren 1991 und 1992. Der Grund für die hohen Zinsen lag in der historischen Zensur nach dem Fall der Berliner Mauer 1989.
Diese Entwicklungen veranschaulichen deutlich, dass die Geschichte und die weltpolitischen Ereignisse jederzeit einen Einfluss auf die Entwicklung an den Finanzmärkten und die Zinsen haben – mit unterschiedlichen Auswirkungen: „Ich tue mich schwer, nur von einem Immobilienmarkt zu sprechen. Die steigenden Zinsen wirken sich bei Eigennutzern anders aus als bei Kapitalanlegern. Wenn zum Beispiel eine junge Familie ein Haus gekauft hat, mit einer Zinsbindung von zehn Jahren, dann nachfinanzieren muss und die Finanzierung auf einmal 500 oder 600 Euro monatlich mehr kostet, dann kann das bei vielen Schwierigkeiten verursachen. Hier sehe ich am ehesten das Risiko einer Immobilienblase oder, dass Immobilienpreise auch mal zurücklaufen“, so die Expertin.
Die Auswirkungen des Zinsanstiegs für Kapitalanleger
Anders verhält es sich bei Kapitalanlegern. Gerade in Zeiten, in denen die Rendite von Anlageimmobilien höher ist als bei anderen Sparformen wie dem Sparbuch oder dem Fondssparen, lohnt sich diese Geldanlage besonders. Die Rendite aus Immobilien kann zwar oft nicht mit denen aus Aktiengeschäften mithalten, allerdings ist eine Immobilie häufig sicherer als die Investition an der Börse. Zudem vereint eine Anlageimmobilie viele Vorteile: Sie bieten Sicherheit und Inflationsschutz, weil sie oft nicht so schnell an Wert verliert wie andere Geldanlagen.
Das sogenannte „Betongold“ eignet sich als Altersvorsorge. Im Alter können Anleger durch die regelmäßigen Mieteinnahmen ihre Rente aufstocken und somit Versorgungslücken schließen. Zudem bieten Immobilien Renditepotenzial und diversifizieren das Gesamt-Portfolio. „Wenn Kapitalanleger am Anfang ihre Hausaufgaben gemacht haben, das heißt, eine Immobilie an einem guten Standort gewählt haben, eine vernünftige Kapitaldeckung haben und eine Miet-Rendite erzielen, dann können sie bei steigenden Zinsen entspannt sein.“
Anleger können zudem von Steuervorteilen profitieren, da sie die Zinsen und Abschreibungen auf das Gebäude sowie die Verwaltungskosten geltend machen können. „Kapitalanleger können die Zinsen vollständig von der Steuer absetzen. Wenn sie ein normales bis höheres Einkommen haben, vielleicht sogar in Richtung des Grenzsteuersatzes verdienen, dann kostet sie der Zins fast die Hälfte. Haben wir beispielsweise einen Zinsanstieg von 1,5 Prozent auf drei Prozent, dann laufen die drei Prozent durch die Steuer und kosten Anleger anschließend nur noch die Hälfte.“
Zinsanstieg: Fazit & Prognose
Für uns alle und gerade für Hauseigentümer, die Bedenken hinsichtlich ihrer Anschlussfinanzierung haben, bleibt zu hoffen, dass Inflation und Rezession nicht von Dauer sind und in ein stabiles gesamteuropäisches Wachstum münden. „Die Zinsentwicklung hängt mit den Ereignissen auf der Welt zusammen. Aus diesem Grund kann man zum jetzigen Zeitpunkt keine genaue Prognose tätigen. Die Stabilisierung der Banken und Firmen gerade im südeuropäischen Raum wäre eine positive Entwicklung. Wir blicken gespannt in die Zukunft.“
