Der Kauf einer eigenen Immobilie ist für viele Menschen ein lang ersehnter Traum. Durch die niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre war dieses Vorhaben gut umsetzbar. Leider hat sich das Blatt in den letzten Monaten gewendet. Steigende Bauzinsen erhöhen die monatliche Belastung und werden zur Gefahr für viele Kreditnehmer. Wer dennoch kaufen möchte, sollte gerade jetzt die Risiken der Baufinanzierung beachten, damit das Projekt nicht zur Schuldenfalle wird. Welche das sind, erfahren Sie im Folgenden.
Baufinanzierung im Jahr 2022
„Baufinanzierung fast zum Nullzins“: Dieser Satz klingt im Winter 2022 zu schön, um wahr zu sein. Entsprach aber im September 2019 der Realität. Genauer genommen fielen die Bauzinsen mit einer zehnjährigen Sollzinsbindung im Juli 2019 unter die Null-Prozent-Marke – und verweilten dort auch bis Mai 2021 (Quelle: Statista). Nach einem erneuten Fall unter die Null-Prozent-Marke von August 2021 bis Oktober 2021 folgte die Ernüchterung für jeden, der sich ab diesem Zeitpunkt den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollte.
Denn, die Bauzinsen sind in den letzten Monaten in Deutschland rasant angestiegen. Im Januar dieses Jahres lag der durchschnittliche Zinssatz bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren bei einem Prozent, bei einer Bindung von 15 Jahren bei 1,29 Prozent. Die Steigerung sollte von nun an erst an Fahrt aufnehmen – und erreicht zurzeit einen kurzfristigen Höhepunkt. Heute, im November 2022, liegt der Zinssatz für eine zehnjährige Sollzinsbindung bereits bei 3,94 Prozent (von Bank zu Bank kann es zu Abweichungen kommen), beziehungsweise bei 4,07 Prozent bei einer Bindung von 15 Jahren. Ein Ende des Anstiegs ist zunächst nicht in Sicht.
Steigende Zinsen und explodierende Immobilienpreise
Die deutlich höheren Zinsen hängen unter anderem mit dem Anstieg der Leitzinssätze der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammen. Gleichzeitig ist ein rasanter Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten. „Die Kaufpreise sind schon in den letzten Jahren immer weiter explodiert – Energiekrise und Inflation tun ihr Übriges. In diesem Zuge haben wir es das erste Mal mit Zinserhöhungen zu tun“, so Stephan Seidenfad, Geschäftsführer der von Buddenbrock Unternehmensgruppe. Der Traum von der eigenen Immobilie rückt damit für viele Menschen in weite Ferne. „Die Banken werden vorsichtiger. Das bedeutet, dass der Fokus vermehrt auf dem Eigenkapital liegt.“
Die Folge: „Es wird vermehrt davon gesprochen, dass vor allem die jüngere Generation keine Chancen mehr hat, eine Baufinanzierung abzuschließen. So kritisch würde ich es noch nicht betrachten. Mit kluger Vorbereitung kann man viel bewirken. Allerdings ist es bei weitem komplizierter geworden, eine Eigentumswohnung, ein Eigenheim oder eine Kapitalanlageimmobilie zu finanzieren.“
Nicht nur die Zinserhöhung oder die Kaufnebenkosten sind dabei das Hauptproblem der Baufinanzierung. „Zinserhöhungen und Kaufnebenkosten spielen natürlich auch eine Rolle, gefährlich wird die Baufinanzierung aber durch einen anderen Faktor: Emotionalität. Wenn es um die eigenen vier Wände geht, nehmen Kunden viele Hürden auf sich. Das ist bei anderen Finanzprodukten wiederum nicht der Fall. Das liegt nicht daran, dass eine Baufinanzierung spannender ist als andere Produkte, sondern weil das Projekt mit Emotionen verbunden ist. Genau diese Emotionen stellen eine Gefahr dar. Hier gilt es, die Bremse zu treten und tief durchzuatmen“, empfiehlt der Experte.
Die Risiken der Baufinanzierung: teure Anschlussfinanzierungen
Immobilien sind nach wie vor geeignete Geldanlagen und bilden einen guten Baustein für die Altersvorsorge. Die Finanzierung sollte sich jedoch in gesunden Parametern bewegen. „Wenn das Einkommen neben der Baufinanzierung noch abgesichert ist, ein bisschen Geld für Konsum übrigbleibt und genug Eigenkapitalvorhanden ist, dann ist eine Baufinanzierung auch nicht gefährlich. Wenn ich das Projekt aber hochemotional und mit der Brechstange angehe, dann wird es schnell gefährlich“, mahnt Seidenfad.
Dass eine Baufinanzierung schnell zur Schuldenfalle werden kann, sehen wir momentan in Hinblick auf die Anschlussfinanzierungen. Üblicherweise wählen Käufer für ihre Baufinanzierung eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. In diesem Fall haben sie vor zehn Jahren einen Vertrag abgeschlossen und schulden der Bank in den meisten Fällen einen Restbetrag, für den sie eine Anschlussfinanzierung zu dem aktuellen Baufinanzierungszins benötigen.
Schwierig wird es, wenn der heutige Zinssatz stark über dem der Erstfinanzierung liegt und zeitgleich noch eine hohe Restschuld vorhanden ist. Diese kann zum Beispiel die Folge aus niedrigen Tilgungssätzen sein. „In vielen Fällen wurde schon vor 10 Jahren zu eng kalkuliert. Wenn dazu nicht der erhoffte Karrieresprung stattfand, ein Kind hinzukam, ein Gehalt teilweise wegfiel und jetzt die Nachfinanzierung mit höheren Zinsen anfällt, dann kann das zu Problemen führen. Das kann man verhindern, wenn man den Kopf von vorneherein einschaltet und nicht auf Biegen und Brechen tätig wird.“
So umgehen Sie die Risiken der Baufinanzierung!
Die Empfehlungen des Experten liegen auf der Hand.
- Frühzeitige Planung: „Es ist ratsam, im Vorfeld gut zu planen. Es bringt nichts, mit der Brechstange an das Projekt zu gehen. Besser wäre es, realistisch festzustellen, dass man vielleicht noch ein oder zwei Jahre benötigt.“
- Gezielt Kapital aufbauen: „Es rentiert sich, frühzeitig mit dem Konsumverzicht anzufangen, um Kapital aufzubauen. Das bedeutet, Geld aus dem allgemeinen Tagesbedarf zu ziehen – entweder über einen Sparplan oder Versicherungen.“
- Kompromisse eingehen: „Viele Menschen denken, dass sie sofort die Immobilie fürs Leben kaufen. Es lohnt sich, lieber erstmal einen Kompromiss einzugehen und zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, die man sich gerade erlauben kann. Die Vorteile: Ich zahle eine Immobilie ab und übe Konsumverzicht. Wenn die Immobilienpreise steigen oder ich meine Traumimmobilie finde, ist ein Tausch zwischen zwei Objekten eine sinnvolle Alternative.“
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