Baufinanzierung

• Die Baufinanzierung ermöglicht es, den Kauf oder Bau einer Immobilie durch Kredite oder Darlehen zu finanzieren.
• Typische Arten der Baufinanzierung sind unter anderem Annuitätendarlehen, Volltilger-Darlehen, Forward-Darlehen etc. 
• Die Höhe der monatlichen Raten und die Gesamtkosten hängen von Faktoren wie Kreditlaufzeit, Zinssatz und Eigenkapitalanteil ab.
• Es ist wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen, um die optimale Finanzierungslösung zu finden und langfristig finanzielle Stabilität zu gewährleisten.

• Die Baufinanzierung ist ein Darlehen, das der Kreditnehmer für die Finanzierung der Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie bei einem Kreditinstitut aufnimmt.

• Bei der Immobilie kann es sich um ein Haus oder eine Wohnung handeln.

• Die Baufinanzierung deckt aber auch die Kosten für den Erwerb eines Grundstücks oder die Außenanlage sowie die Baunebenkosten oder Modernisierungen ab.

• der Objektwert und die Lage der Immobilie

• das Eigenkapital

• die vereinbarte Zinsbindungsfrist sowie die aktuelle Marktlage

• Erwerben Kreditnehmer die Immobilie zur Vermietung, können Sie die Zinsen unter Umständen steuermindernd geltend machen.

Die derzeitige hohe Inflation in Deutschland führt auch für die Finanzierung der eigenen vier Wände zu einer neuen Situation: Die aktuellen Bauzinsen sind zuletzt stärker als erwartet gestiegen – und befinden sich weiterhin im Wachstum. Zeitgleich verlieren die Schulden aber mehr an Wert, als die Kreditnehmer Zinsen zahlen müssen. Die Zinsen für ein Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung hatte vor kurzem noch unter einem Prozent gelegen. Mit Überschreitung der Zwei-Prozent-Marke ist es wichtiger denn je, dem Soll- und den Effektivzins näher zu betrachten.

Der Sollzins gibt an, wie viel Kreditnehmer bei einem Immobilienkredit allein für das Ausleihen des Geldes an die Bank zahlen müssen. Der Sollzins enthält keine weiteren Gebühren oder Kosten.

Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins auch die anfallenden Kosten, die eine Bank berechnet. Dazu gehören beispielsweise Gebühren für die Vermittlung des Kredites oder Kontoführungsgebühren. Der Effektivzins muss seit 2010 laut EU-Verbraucherkreditrichtlinie bei jeglichen Angeboten für Ratenkredite angegeben sein. Kreditnehmer sollten bei den Angeboten der Banken auf diesen Zinssatz achten. Achtung: Einige Banken rechnen zum Beispiel die Kosten für Gutachter und Notare in den Effektivzins ein und andere nicht. Außerdem unterscheidet sich der Zinssatz von Bank zu Bank – ein Vergleich lohnt sich in jedem Fall.

Als sogenannte Sollzinsbindung wird der Zeitraum definiert, zu dem das Kreditinstitut den Bauzinssatz festschreibt. Die Bank kann den Zinssatz für diesen vereinbarten Zeitraum nicht verändern. Selbst in dem Fall eines Anstiegs der Leitzinsen nicht. Die Sollzinsbindung bietet Kreditnehmern somit Sicherheit beim Abschluss einer Baufinanzierung. Für die Festlegung der Sollzinsbindung stehen ihnen unterschiedliche Längen zur Auswahl: Die Zinsvariante können Kreditnehmer von fünf über 10 bis hin zu 30 Jahren hinweg festlegen. Wenn Kreditnehmer wissen möchten, welche Zinsbindung sich zum Zeitpunkt ihres Vorhabens anbietet, sollten sie einen Blick in die aktuelle Zinsentwicklung werfen. Hieraus können sie zudem entnehmen, wo die Baufinanzierungszinsen aktuell liegen.

Sowohl für eine kurze als auch für eine lange Sollzinsbindung lassen sich Vor- und Nachteile aufzeigen. Wie Kreditnehmer sich entscheiden sollten, hängt von bestimmten Faktoren ab. Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch und deutet sich ein sinkendes Zinsniveau an, dann empfehlen wir eine kurze Sollzinsbindung von drei bis fünf Jahren. Tritt dieser Fall ein, profitieren Kreditnehmer bereits nach wenigen Jahren von den gesunkenen Zinsen. Anders verhält es sich bei aktuell niedrigen Zinsen für die Baufinanzierung, die ansteigen sollen. Demnach ist eine möglichst lange Zinsfestschreibung anzuraten. So schöpfen Kreditnehmer die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum aus.

• Kreditinstitut und Kreditnehmer schließen eine Baufinanzierung üblicherweise über einen längeren Zeitraum ab. Wird der Kredit bis Ende der Laufzeit nicht komplett getilgt, vereinbaren beide Parteien für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Das bedeutet: Die Baufinanzierung wird mit einem neuen Darlehen fortgeführt. Bei Immobilienkrediten mit ablaufender Zinsbindung ist dies erforderlich, weil die Dauer der Sollzinsbindung in der Regel nicht die gesamte Laufzeit des Kredits abdeckt. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt eine Restschuld offen, die der Kreditnehmer ebenfalls finanzieren muss. Die Vorteile einer Anschlussfinanzierung liegen:

  • im Einsparpotenzial

  • in neuen Verhandlungsspielräumen: Sind die Zinsen gesunken, können Sie sich das niedrige Zinsniveau in einem neuen Vertrag sichern. Der Abschluss der Anschlussfinanzierung ist bereits Jahre vorher möglich. Es ist deshalb empfehlenswert, den Markt im Blick zu halten.

  • in der Möglichkeit, die Darlehenskosten so in der Gesamtbetrachtung zu senken

Zu jeder Lebenssituation gibt es die passende Baufinanzierung – egal, ob Kreditnehmer viel oder wenig Eigenkapital mitbringen oder die Rate hoch oder möglichst gering ausfallen soll. Durch die zahlreichen Kombinationsmöglichkeiten der Darlehensarten ist der Wunsch nach Eigentum meistens realisierbar.

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker für die Baufinanzierung und damit die gebräuchlichste Form. Dabei vereinbaren Kreditinstitut und Kreditnehmer eine monatliche Rate für Tilgung und Zinsen, die bis zum Ende der Laufzeit gleich bleibt. Für mehr Flexibilität können beide Parteien ein jährliches Sondertilgungs- und Tilgungswechselrecht zusätzlich vereinbaren. Die Restschuld begleicht der Kreditnehmer über eine Anschlussfinanzierung.

Bei einem Volltilger-Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit das Darlehen komplett zurück. Ein Zeitraum von 20 bis 25 Jahren ist bei diesem Finanzierungsmodell üblich. Kreditinstitut und Kreditnehmer können jedoch auch eine kürzere Laufzeit vereinbaren, wenn der Kreditnehmer die monatliche Ratenhöhe tragen kann. Da keine Restschuld anfällt, müssen Kreditnehmer keine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen tragen. Allerdings können die Sollzinsen in einem Volltilger-Darlehen höher ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen.

Bei variablen Darlehen nimmt das Kreditinstitut eine regelmäßige Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins vor. Dies geschieht meist etwa alle drei Monate. Bei steigendem Zinssatz besteht die Möglichkeit, den Vertrag in einen Kredit mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Diese Art von Darlehen eignet sich vor allem für Kreditnehmer mit hohen Rücklagen und einem guten Gespür für den Finanzmarkt. Bei niedrigen Zinsen oder stark schwankenden Märkten sind variable Darlehen allerdings nicht zu empfehlen.

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen. Das Kreditinstitut erhält die geliehene Summe anschließend in einer einzigen letzten Rate zurück.

Durch ein Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung sichern. Bei diesem Finanzierungsmodell handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die aus einem Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und einer Zinsbindung besteht. Letztere kann vom Kreditnehmer frei gewählt werden. Das Forward-Darlehen richtet sich an Kreditnehmer, die ihre Immobilie schon seit einem längeren Zeitraum finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. Da die Auszahlung des Annuitätendarlehen erst bis zu rund fünf Jahre nach Vertragsabschluss erfolgt, fallen in dieser Zeit keine Bereitstellungszinsen und auch keine monatlichen Raten an. Sie müssen jedoch mit einem Aufschlag je nach aktuellem Marktzins, Marktlage oder Länge der Forward-Periode rechnen.

Für die Höhe der Baufinanzierung ist vor allem der Kaufpreis der Immobilie, deren Größe sowie Bauart und das zur Verfügung stehende Eigenkapital entscheidend. Möchten Kreditnehmer selbst bauen, machen die Kosten für das Baugrundstück und den Bau jedoch nur einen Teil aus. Auch die Nebenkosten und Baunebenkosten spielen eine Rolle. Kosten fallen unter anderem für Folgendes an:

• Grundstück, Gewerbesteuer, Notar/Grundbucheintrag, Maklerkosten, Baugenehmigung
• Bodengutachten, Prüfstatiker, Vermessungen, Bauleitung und Architekt, Anlegen der Baustraße, Abfahren überschüssiger Erde
• Baustrom und Bauwasser, Abriss von Altbauten, Erschließen von Hausanschlüssen (beispielsweise Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon)

Der finanzielle Aufwand gestaltet sich regional unterschiedlich. Die Baunebenkosten können bis zu 15 Prozent betragen. Zusätzlich empfehlen unsere Experten, zehn Prozent der Kosten für Unvorhergesehenes einzuplanen und zurückzulegen.

• Darlehenssumme: 250.000 Euro

• Sollzins pro Jahr: aktuell zwischen 3,5 und 4 Prozent (Stand Februar 2023)

• Anfängliche Tilgung pro Jahr: 2 Prozent

Elementar für jeden Immobilienbesitzer ist die Wohngebäudeversicherung. Bei einer Eigentumswohnung ist diese über die Eigentümergemeinschaft und den Hausverwalter bereits abgeschlossen. Beim Hauskauf oder -Bau muss der Kreditnehmer diese Versicherung zwingend abschließen. Die meisten Banken fordern den Nachweis über einen Versicherungsschutz ein, bevor das Darlehen ausgezahlt wird.

Beim eigenen Bauvorhaben ist während der Bauphase ein zusätzlicher Versicherungsschutz für Bauherren wichtig. Daher sollten sie beim Bau eines Hauses mindestens eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung abschließen. Wir können Ihnen gemeinsam mit unserem Partner den passenden Versicherungsschutz mit besonders günstigen Konditionen anbieten. Wir beraten Sie gerne.

Welcher Anbieter für Baufinanzierungen ist der günstigste? Um die günstigsten Baufinanzierungs-Anbieter zu ermitteln, vergleicht das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) jährlich den Service und die Konditionen von sechs Online-Vermittlern von Baufinanzierungskrediten sowie von fünf Direktbanken. Die Konditionen der Baufinanzierung stehen im Fokus. Auf Basis offizieller Unternehmensangaben bewertet das DISQ die Effektivzinssätze und Leistungen in den Kategorien Sofortfinanzierung, Forward-Finanzierung und Volltilger-Darlehen vergleichend.

Des Weiteren untersucht das DISQ die Konditionen von insgesamt 15 Filialbanken in Hinblick auf aktuelle Filialkonditionen (Effektivzinssätze und Leistungen). Wenn Sie sich mit der Thematik der Baufinanzierung beschäftigen, dient der Vergleich der Baufinanzierungskredite als erster Anhaltspunkt. Um den für Sie und Ihre individuellen Bedürfnisse passenden Kredit zu finden, unterstützen Sie unsere Baufinanzierungs-Experten.